Nachhaltige Immobilieninvestments stellen nach wie vor eine Herausforderung dar. Es gibt gegenwärtig noch außerordentlich wenige nachhaltige Immobilienfonds. Wenn der direkte Kauf nachhaltiger Immobilien nicht in Frage kommt, könnten Sie eine Alternative in Infrastrukturfonds finden. Je nach Bewertung ist es grundsätzlich möglich, nachhaltig zu bauen.
Der Bausektor hat derzeit immer noch einen beträchtlichen Anteil am CO2-Ausstoß, aber nachhaltige Gebäude und verschiedene energieeffiziente Lösungen können die Emission nachhaltig reduzieren. Die EU hat sich diesem Thema gewidmet und möchte auch diesem Sektor eine nachhaltige Ausrichtung ermöglichen.
Das Bauherrenmodell stellt eine Möglichkeit für nachhaltige Immobilieninvestments dar. Es verspricht eine gute Performance und es wird mit begleitenden Steuervorteilen geworben.
Es kann erforderlich sein, bei verschiedenen Aspekten Kompromisse einzugehen, die ich Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch erläutern kann.
Wertentwicklung von Immobilien in Österreich
Schon lange werden Immobilieninvestments als gewinnversprechend angesehen, was auch aus dem Begriff „Betongold“ hervorgeht. Obwohl der Immobiliensektor derzeit im Umbruch zu sein scheint, wird der langfristige Bedarf an Immobilien weiterhin bestehen bleiben. Dieser Aspekt der Nachhaltigkeit wird bei der Investition im Immobiliensektor nicht immer berücksichtigt. Für die gesamte Volkswirtschaft und die Stabilität des Finanzmarktes ist die Entwicklung an den Immobilienmärkten von Bedeutung.
Wertentwicklung von Immobilien in Wien von 1991 bis 2021
Die Wertentwicklung neuer Eigentumswohnungen wird durch den Wohnimmobilien-Preisindex angegeben. Im Jahr 1991 betrug der Index 92 und stieg bis 1997 auf 108. Von 1998 bis 2001 ging er jedoch wieder zurück. Ab 2002 war ein erneuter Anstieg zu beobachten. Der Index stieg von 98 im Jahr 2002 bis 2011 auf 156. Seit 2011 ist er stark gestiegen und erreichte 2021 einen Wert von 288. Der Chart zeigt, dass der Wohnimmobilien-Preisindex für neue Eigentumswohnungen in Wien stärker gestiegen ist als in ganz Österreich, wo er 2021 nur bei 249 lag.
Die Grafik zeigt, dass Wohnimmobilien in Städten wie Wien am stärksten gefragt sind. Hier steht die Frage nach der Nachhaltigkeit bei Immobilien im Raum. Angebotene Immobilienfonds zeigen nur selten ein nachhaltig ausgewiesenes Portfolio, die wenigen verfügbaren Fonds sind in Österreich noch nicht für das Publikum zugelassen. Vorsorgewohnungen werden durch die Preisentwicklung zu hohen Kaufpreisen angeboten, während die Mieterträge auf Dauer in keinem günstigen Verhältnis stehen. Eine Vorsorgewohnung birgt daher das Risiko in steuerliche Liebhaberei gestuft zu werden und würde im schlimmsten Fall Verluste bedeuten. Eine geeignete Möglichkeit für die nachhaltige Investition bietet aktuell das Bauherrnmodell, wobei bei auf die Wahl des Anbieters höchster Wert zu legen ist, da auf Grund der langfristigen Bindung ein verlässlicher und finanzstarkter Partner der Garant für Erfolg ist.
Nachhaltige Städte und Gemeinden bauen – ein globales Ziel der UN
Im Jahr 2015 veröffentlichten die UN 17 Ziele für eine nachhaltige globale Entwicklung. Das Ziel Nr. 11 ist der Bau und die Gestaltung nachhaltiger Städte und Gemeinden. Städte dienen als Drehscheiben für Handel, Wissenschaft, Kultur und soziale Entwicklung. Gerade bei den Städten ist Nachhaltigkeit wichtig, da Schätzungen zufolge bis 2030 ungefähr 5 Milliarden Menschen in den Städten leben werden. Um die Herausforderungen der Urbanisierung zu meistern, kommt es auf effiziente Stadtplanungs- und Managementpraktiken an.
Eine Herausforderung besteht in der Verwaltung von Städten zur Schaffung von Arbeitsplätzen und Wohlstand, ohne die Ressourcen noch weiter zu belasten. Zu den größten Problemen zählen
- Verkehrsüberlastung
- Mangel an Mitteln für Grundversorgung
- zunehmende Luftverschmutzung Mangel an angemessenen Wohnungen.
An dieser Stelle können nachhaltige Immobilienfonds ins Spiel kommen, mit denen in Häuser mit einer nachhaltigen Energieversorgung und aus nachwachsenden Rohstoffen investiert wird. Sie müssten auch für das Publikum als Veranlagungsmöglichkeit zugänglich werden. Eine Veranlagung lässt sich auch mit einer Vorsorgewohnung oder mit dem Bauherrenmodell verwirklichen.
Es ist notwendig, die Nutzung der Ressourcen zu verbessern, während gleichzeitig die Städte weiterentwickelt werden und Maßnahmen ergriffen werden, um Umweltverschmutzung und Armut zu reduzieren. Eine geordnete Abfallwirtschaft ist ein wichtiger Bestandteil dieser Bemühungen und kann durch eine effektive kommunale Abfallsammlung erreicht werden. Städte und Gemeinden müssen Chancen für alle mit dem Zugang zu Unterkunft, Grundversorgung, Energie und Verkehr bieten.
Klimasünden und Klimaschutz beim Bau
In seiner jetzigen Form belastet das Bauwesen das Klima. Die Zementindustrie könnte allein schon 8 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen ausmachen. Möchten Sie nachhaltiger in Immobilien investieren, könnte das Bauherrnmodell interessant sein. Die Bauindustrie leistet einen erheblichen Beitrag zum CO2-Ausstoß und zu Umweltschäden. Der Bau- und Gebäudesektor ist Schätzungen der UN zufolge zu 38 Prozent an den weltweiten CO2-Emissionen beteiligt. Ein Grund dafür sind Materialien, die nicht nachhaltig sind und die Umwelt belasten, ein weiterer der ineffiziente Umgang mit Energien.
In Sachen Nachhaltigkeit bei Baumaterialien kommen die anderen beiden Aspekte von ESG, Soziales und Unternehmensführung, oft zu kurz. Leider werden immer noch Baumaterialien verwendet, die unter menschenunwürdigen Bedingungen abgebaut oder erzeugt wurden. Auch die Umweltbelastung, beispielsweise die Verwendung von Giftstoffen, wird bei der Herstellung von Baumaterial oft vernachlässigt. Bauen Sie selbst, können Sie genau hinschauen, welchen Ursprung die Baumaterialien haben. Bei einzelnen Anbietern von Bauherrnmodellen werden auch diese Aspekte berücksichtigt und nachhaltig umgesetzt.
Da sich der Bedarf an Wohnraum künftig weiter erhöhen wird, könnten Immobilienfonds als Publikumsfonds eine weitere sinnvolle Veranlagung sein. Es kommt jedoch auf Nachhaltigkeit beim Bauen an, die zwar machbar, aber noch nicht immer gewährleistet ist. Die UN schätzen, dass bis ungefähr 2050 zusätzlicher Wohnraum für ungefähr 2,5 Milliarden Menschen weltweit benötigt wird.
Worauf bei Projekten unter nachhaltigen Aspekten bei Planung, Bau und Betrieb zu achten ist:
- Holz als nachwachsenden Rohstoff nutzen, das CO2 gespeichert hält
- bei der Nutzung von Holz auf nachhaltige Forstwirtschaft achten
- Verwendung von recycelten Materialien
- Mauersteine und Beton auf Klimabilanz prüfen
- nachhaltige Dämmstoffe nutzen
- Energieversorgung vorausschauend prüfen und Erneuerbare Energien nutzen
Nachhaltig bauen oder in Immobilien investieren: Auf zertifizierte Projekte achten
Da nachhaltige Immobilienfonds noch immer Mangelware und nicht für das Publikum zugänglich sind, sollten Sie nach anderen Möglichkeiten mit Zertifizierung in Sachen Nachhaltigkeit suchen. Ein Katalog an Maßnahmen für die Zertifizierung wurde von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) herausgebracht. Er zeigt, welche Möglichkeiten es für die Zertifizierung gibt, wenn Sie in nachhaltige Immobilien investieren möchten. Ein gemeinsames Gespräch kann Ihnen die Entscheidung erleichtern, da die Investitionsentscheidung nach Ihren Wünschen definiert werden kann. Entscheiden Sie sich für ein zertifiziertes Projekt, sind Sie auf der sicheren Seite, dass dieses Projekt mit Ihrem Investment nachhaltig errichtet und betrieben wird. Solche nachhaltigen Projekte können mit verschiedenen Zertifikaten ausgezeichnet werden.
DGNB Zertifzierungssystem der ÖGNI
Mit dem DGNB Zertifzierungssystem der ÖGNI wird die Nachhaltigkeit von Gebäuden, Innenräumen und Quartieren objektiv beschrieben und bewertet. Während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes werden alle Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt. Das Zertifizierungssystem ist flexibel und kann genau auf verschiedene Gebäudenutzungen und länderspezifische Anforderungen angewendet werden. Es werden alle wesentlichen Aspekte des nachhaltigen Bauens in Betracht gezogen.
- soziokulturelle und funktionale Aspekte
- Ökonomie
- Ökologie
- Standort
- Technik
- Prozesse.
Grundsätze des Systems sind Lebenszyklusbetrachtung, Ganzheitlichkeit und Performanceorientierung. Anders als andere Bewertungssysteme hat dieses System einen ganzheitlichen internationalen Ansatz. Es kann für die weltweite Zertifizierung genutzt werden, wenn Sie beispielsweise in einen international aufgestellten Immobilienfonds oder eine Vorsorgewohnung im Ausland investieren möchten. Das System berücksichtigt die kulturellen, gesetzlichen, baulichen und klimatischen Besonderheiten der jeweiligen Länder.
Ablauf der Zertifizierung der ÖGNI
Möchten Sie in ein zertifiziertes Objekt investieren, das nachhaltig ist, kann es interessant sein, wie die Zertifizierung der ÖGNI abläuft. Die Zertifizierung beginnt mit der Konzeption und endet mit der Fertigstellung. Sie läuft parallel zu den übrigen Prozessen, die mit der Errichtung von Immobilien verbunden sind. So läuft die Zertifizierung ab:
- Beauftragung eines Auditors aus der Auditorenliste der ÖGNI durch den Auftraggeber
- Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen Auftraggeber und Auditor
- Abschluss eines Zertifizierungsvertrages zwischen Auftraggeber und ÖGNI
- Organisation der Konformitätsprüfung durch unabhängige Dritte über die ÖGNI
- Vergabe des Zertifikats, wenn alle Voraussetzungen vorliegen.
ÖGNI Kristall-Auszeichnung für außerordentliche soziale Nachhaltigkeit
Mit dem DGNB-Zertifikat der ÖGNI werden Gebäude nicht nach Einzelkriterien, sondern nach der Gesamtperformance bewertet. Die drei Pfeiler der Nachhaltigkeit Ökonomie, Ökologie und Soziales werden dabei gleich hoch bewertet. Die ÖGNI legt großen Wert auf die soziale Nachhaltigkeit, bei der die Menschen im Mittelpunkt der Immobilie stehen. Die ÖGNI Kristall-Auszeichnung soll die sozial-funktionelle Qualität der zertifizierten Objekte fördern und sichtbar machen.
Das ÖGNI Kristall-Zertifikat wird für Objekte mit Gold- oder Platin-Zertifikat vergeben, die zu mehr als 80 Prozent die strengen Sozialkriterien erfüllen. Investieren Sie in ein solches Objekt, unterstützen Sie die soziale Nachhaltigkeit.
Bauherrnmodell und seine Vorteile bzw. Stärken
Möchten Sie nachhaltig in Immobilien investieren, ist das Bauherrnmodell ein möglicherweise geeignetes Investment. Mehrere Interessenten schließen sich zu einer Gemeinschaft zusammen und werden Miteigentümer an einer Immobilie im geförderten Wohnbau. Sie erwerben dabei meistens keine einzelnen Wohnungen, sondern Anteile an einer Immobilie. Die Anteilsinhaber werden im Grundbuch eingetragen oder über eine Gesellschaft abgesichert.
Der Vorteil bei einem Bauherrnmodell besteht darin, dass Sie es in der Hand haben, wie nachhaltig Sie investieren möchten. Sie können sich an der energetischen Sanierung eines Altbaus oder an der Errichtung neuer Mietwohnungen beteiligen. Hier gibt es bereits einige interessante und nachhaltige Projekte. Das Bauherrnmodell ist nicht zu verwechseln mit einem Immobilienfonds. Neben Ihren eigenen Investments werden zur Sanierung oder Errichtung der Immobilien immer auch Fördermittel der öffentlichen Hand verwendet. Als Miteigentümer einer Immobilie profitieren Sie ab der Fertigstellung von den Mieteinnahmen, für die mit steuerlichen Vorteilen geworben wird.
Das Bauherrnmodell lässt sich nachhaltig gestalten und verspricht langfristig eine gute Performance in Form von Mieteinnahmen. Ob bzw. in welcher Höhe die tatsächlichen steuerliche Vorteile liegen, muss geklärt werden. Auch wenn die Steuervorteile nicht immer wie erwartet ausfallen, lohnt sich das Bauherrnmodell als nachhhaltiges Immobilieninvestment.
Wünsche definieren für das Bauherrnmodell
Ein Vorteil im Bauherrnmodell besteht darin, dass Sie weitgehend Ihre Wünsche definieren können, wenn Sie investieren. So können Sie entscheiden, ob Sie in
- Gebäude in Holzbauweise
- Projekte mit Umweltsiegel
- sozialen Wohnraum
- Erneuerung von innerstädtischem Wohnraum
- Projekte, die kein neues Ackerland versiegeln
- energieeffiziente Projekte
- Projekte zur Förderung von Grünflächen
investieren. Der individuelle Gestaltungsspielraum ist deutlich größer als bei einer Vorsorgewohnung oder einem Immobilienfonds.
Das Bauherrnmodell bietet Ihnen als sehr langfristige Anlagemöglichkeit neben den Mieterträgen steuerliche Vorteile. Möchten Sie die Steuervorteile über einen langen Zeitraum ausschöpfen, können Sie gezielt in ausgewiesene nachhaltige Projekte investieren, bei denen die Aspekte der Nachhaltigkeit konsequent beim Bau und beim Betrieb berücksichtigt werden.
Nachhaltige Immobilienfonds und Infrastrukturfonds
Leider gibt es in Österreich nur wenige nachhaltige Immobilienfonds. Solche Immobilienfonds beinhalten Sonderwohnformen wie Seniorenresidenzen, Pflegeheime oder Studentenheime. Weiterhin sollten Immobilien enthalten sein, die sich auch Menschen mit einem geringeren Einkommen leisten können. In solchen Immobilienfonds sind zwar nachhaltige Immobilien enthalten, doch nicht alle diese Immobilien sind nachhaltig. Das Problem besteht darin, dass es in Österreich noch keine Immobilienfonds gibt, die für private Anleger zugelassen sind. Möchten Sie investieren, sollten Sie überlegen, zu welchen Kompromissen Sie bereit sind.
Infrastrukturfonds als Alternative
Da es noch keine für das Publikum zugelassenen Immobilienfonds in Österreich gibt, können Infrastrukturfonds eine Alternative sein, wenn Sie nachhaltig investieren möchten. Nicht alle Infrastrukturfonds sind nachhaltig. Bei Infrastrukturfonds handelt es sich um Zukunftsfonds für strategisch wichtige Infrastrukturen. Häufig sind es geschlossene Fonds, die für die Investition auf lange Sicht geeignet sind. Mit solchen Infrastrukturfonds wird häufig in die Infrastruktur von Entwicklungsländern investiert. Diese Fonds werden aufgelegt, um Geld für bestimmte Infrastrukturprojekte zu sammeln. Ist genügend Geld durch die Investitionen der Anleger vorhanden, wird der Fonds geschlossen. Eine Investition ist dann nicht mehr möglich. Je nach Fonds ist das Risiko unterschiedlich hoch. Sie profitieren von der Entwicklung der Infrastruktur und können dafür eine Rendite erhalten. Es gibt jedoch auch einige offene Infrastrukturfonds, in die Sie jederzeit investieren können.
Wie gut ist die Vorsorgewohnung?
Als Vorsorgewohnung dient eine Eigentumswohnung, die Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Sie müssen einen hohen Kaufpreis investieren und profitieren von den Mieteinnahmen. Es gibt auch schon nachhaltige Möglichkeiten für die Vorsorgewohnung, doch die Performance ist aufgrund des hohen Kaufpreises nur gering.
Mitunter wird eine Vorsorgewohnung auch in einer Chalet-Siedlung angeboten. Auf den ersten Blick mag das nachhaltig erscheinen, da die Chalets zu großen Teilen aus Holz gefertigt werden. Zur Vorbeugung von Bausünden dürfen in einigen Schweizer Gemeinden ausschließlich Chalets gebaut werden. Die Investition in eine Chalet-Siedlung ist nur in Ausnahmefällen nachhaltig. Ein Ausschlusskriterium ist die Versiegelung des Bodens in den Naturräumen.
Fokus auf Bau in Österreich und der EU
In Österreich und der EU hat der Bau einen hohen Stellenwert. Die Nachhaltigkeit und die ESG-Kriterien werden bereits bei vielen Projekten berücksichtigt. Nachhaltigkeitsziele können durch eine insgesamt nachhaltige Bauweise mit nachwachsenden Rohstoffen und ökologisch vertretbaren Materialien, aber auch durch thermische Sanierungen erreicht werden. Projekte, die bereits jetzt nach den ESG-Kriterien gebaut oder saniert werden, können langfristig höhere oder zumindest stabile Erträge liefern.
Vereinbaren Sie einen Beratungstermin, wenn Sie nachhaltig in Immobilien investieren möchten. Gerne beraten wir Sie bezüglich Immobilienfonds, Bauherrnmodell oder Vorsorgewohnung.
Fazit
Die Investition in nachhaltige Immobilien ist schwierig, aber möglich. Einen guten Entscheidungsspielraum bezüglich Nachhaltigkeit bietet das Bauherrnmodell. Nur eine geringe Performance ist aufgrund des hohen Kaufpreises bei einer Vorsorgewohnung möglich. Die Auswahl an nachhaltigen Immobilienfonds ist nur außerordentlich gering. Bauen ist in Sachen Nachhaltigkeit in gewisser Weise immer ein Kompromiss. In jedem Fall kommt es darauf an, was technisch machbar und aus Nachhaltigkeitsgründen noch vertretbar ist. Auch das, was sozial nötig ist, muss berücksichtigt werden.